Die Besonderheiten energetischer Sanierungen im Kanton Genf

Der Kanton Genf ist in den von der Pensimo Management AG verwalteten Immobilienportfolios von besonderer strategischer Bedeutung. Neben Zürich gehört Genf zu den wichtigsten Investitionsmärkten von Pensimo und steht an zweiter Stelle hinsichtlich des Immobilienengagements der Gruppe. Aufgrund dieser Konzentration von Liegenschaften spielen energetische, regulatorische und mietrechtliche Fragestellungen in Genf eine wichtige Rolle für die Strategie der Bewirtschaftung, der Sanierung und der langfristigen Wertsteigerung der verwalteten Portfolios.

Energetische Sanierungen im Spannungsfeld verschiedener Anforderungen

Die energetische Sanierung von Gebäuden in Genf unterscheidet sich von einer klassischen Renovation, da sie im Spannungsfeld unterschiedlicher Anforderungen steht: den kantonalen Klimazielen, der Reduktion der CO₂-Emissionen, dem Erhalt und der Weiterentwicklung des Portfoliowerts, den Erwartungen der Anlegerinnen und Anleger sowie dem Schutz der Mieterschaft. Sanierungsprojekte dienen daher nicht nur der Modernisierung alternder Gebäude, sondern sollen die Portfolios dauerhaft auf die vom Kanton vorgegebene Energiepolitik ausrichten.

Regulatorischer Rahmen als Treiber der Sanierungsplanung

In Genf hängt der Zeitplan für energetische Sanierungen nicht allein von den internen Prioritäten der Eigentümerin oder dem Investitionsrhythmus eines Anlagegefässes ab. Er wird auch stark vom kantonalen Regulierungsrahmen beeinflusst, insbesondere durch den Wärmeverbrauchindex (Indice de dépense de chaleur, IDC), mit dem die energieintensivsten Gebäude identifiziert werden. Überschreitet der Heizwärmeverbrauchindex die vom kantonalen Energieamt (OCEN) festgelegten Grenzwerte, muss der Eigentümer Verbesserungsmassnahmen einleiten, die bis zu einer vollständigen energetischen Sanierung reichen können. Heute muss ein Gebäude mit einem Wärmeverbrauchindex von über 800 MJ/m²/Jahr beziehungsweise 222 kWh/m²/Jahr saniert werden, um wieder unter den gesetzlichen Grenzwert zu gelangen. Dieser Grenzwert wird ab 2027 schrittweise auf 650 MJ/m²/Jahr und ab 2031 auf 550 MJ/m²/Jahr gesenkt, was eine frühzeitige Planung von Sanierungen noch dringlicher macht.

Ausgelöst oder beschleunigt werden können bestimmte Sanierungsprojekte auch im Zuge des schrittweisen Ausbaus bedeutender Energieinfrastrukturen, insbesondere von Fernwärmenetzen oder dem hydrothermischen Netzwerk GeniLac, das das Wasser des Genfersees zur Erzeugung von Wärme und Kälte nutzt. Befindet sich eine Liegenschaft in einem Gebiet, in dem eine solche Versorgungsstruktur besteht oder künftig bestehen wird, sollte sie beim Austausch ihrer Wärme- oder Kälteerzeugung an dieses Netz angeschlossen werden. In diesem Zusammenhang hat Pensimo sämtliche Liegenschaften der Gruppe auf den Karten der strukturellen Energieversorgungsnetze erfasst. In Abstimmung mit dem OCEN passt Pensimo die Renovationsplanungen an, um die Ziele und Verpflichtungen der verschiedenen Beteiligten bestmöglich zu berücksichtigen.

Förderung und steuerliche Anreize für energetische Sanierungen

Der Kanton Genf zeichnet sich zudem durch besonders attraktive finanzielle Anreize aus. Förderprogramme unterstützen umfassende Renovationen, die den Standards hohe oder sehr hohe Energieeffizienz (Haute Performance Énergétique HPE bzw. Très Haute Performance Énergétique THPE) entsprechen. Je nach Gebäudetyp und erreichtem Leistungsniveau können diese Beiträge die Investitionskosten erheblich reduzieren. Hinzu kommt ein wesentlicher steuerlicher Vorteil: Gebäude, die nach HPE- oder THPE-Standard saniert werden, können vorbehaltlich der durch das OCEN ausgestellten Bestätigung während zwanzig Jahren von der ergänzenden kantonalen Liegenschaftssteuer befreit werden. Für institutionelle Eigentümerinnen stärken diese Mechanismen die wirtschaftliche Logik energetischer Sanierungen und machen die Umweltleistung zu einem Hebel für die langfristige Wertschöpfung.

Gesamtsanierungen im bewohnten Zustand

Auf operativer Ebene sind energetische Sanierungen aufgrund des hohen Alters des Genfer Immobilienbestands und der sehr hohen Belegungsquote besonders komplex. Die Eingriffe betreffen häufig die Gebäudehülle, die Tragstruktur, veraltete technische Anlagen, sanierungsbedürftige Innenräume sowie den Austausch fossiler Heizsysteme durch nicht-fossile Lösungen. Mit wenigen Ausnahmen erfolgen diese Arbeiten daher in Form umfassender Gesamtsanierungen im bewohnten Zustand. Jedes Projekt muss somit ein Gleichgewicht zwischen Energieeffizienz, Investitionskosten, technischen Anforderungen, Förderpotenzial, Aufstockungsmöglichkeiten und dem Verbleib der Mieterschaft finden.

Die Durchführung von Arbeiten in bewohnten Gebäuden ist ebenfalls eine zentrale Problematik. In Genf sorgt das Gesetz über den Abbruch, Umbau und die Sanierung von Wohnhäusern (LDTR) für einen strengen rechtlichen Rahmen zum Schutz des Mietwohnungsbestands und der Mieterschaft. Die wichtigsten Anforderungen betreffen die Bewilligung der Arbeiten, die Rechtfertigung der Investitionen, die Kontrolle der Mieten nach der Renovation sowie den Schutz der Bewohnerinnen und Bewohner während der Bauarbeiten. Diese Vorgaben erfordern eine enge Koordination zwischen den Pensimo-Teams «Construction Management» und «Portfolio Management», der Bewirtschaftung sowie den Behörden, insbesondere dem Kantonalen Amt für Wohnungswesen und Bodenplanung (OCLPF).

Integrierte Bewirtschaftung als Vorteil

In diesem Zusammenhang stellt die Präsenz der Regimo AG innerhalb der Pensimo-Gruppe einen bedeutenden Vorteil dar. Eine integrierte Bewirtschaftung ermöglicht eine transparentere Information, eine bessere Antizipation der Reaktionen der Mieterschaft und einen effizienteren Umgang mit den kantonalen Bauauflagen. Zudem werden Interessenkonflikte reduziert, die bei ausgelagerten Akteuren auftreten können, und eine schnellere Entscheidungsfindung zwischen Eigentümerin, Bewirtschaftung und Projektteams erleichtert.

Neue Anforderungen an graue Energie und Baumaterialien

Schliesslich zeichnet sich mit der Verordnung über den CO₂-Fussabdruck von Baumaterialien (RECMC), die am 15. Oktober 2025 verabschiedet wurde und am 22. Oktober 2025 in Kraft trat, eine neue Auflage ab. Diese Verordnung, die auf den Artikeln 117 und 118 des Gesetzes über Bauten und verschiedene Anlagen (LCI) basiert, führt schrittweise die Berücksichtigung der grauen Energie bei Neubauten und bedeutenden Renovationen ein. Ab 2027 wird der Kanton Genf diese Auflagen auf seine eigenen Gebäude anwenden; ab 2029 muss jedes betroffene Projekt ein Konzept für emissionsarmes Bauen vorlegen; und ab 2034 werden verbindliche Höchstwerte für den CO₂-Fussabdruck gelten. Für Renovationen bedeutet dies, dass Wiederverwendung, Recycling, die Wahl von Materialien mit niedriger CO₂-Bilanz sowie die Berechnung der Auswirkungen über den gesamten Lebenszyklus gemäss der Norm SIA 390/1 frühzeitig eingeplant werden müssen.

Mit dieser Regelung nimmt Genf in der Schweiz eine Vorreiterrolle ein und gehört zu den ersten Kantonen, die den CO₂-Fussabdruck von Baumaterialien und die graue Energie in einem derart strukturierten regulatorischen Rahmen für Neubauten und grössere Renovationen berücksichtigen.

Genf als Schlüsselmarkt für die energetische Transformation

Die energetische Sanierung der von Pensimo in Genf verwalteten Gebäude stellt somit eine besonders anspruchsvolle Aufgabe dar. Sie umfasst Aspekte wie klimatische Bedingungen, regulatorische Anforderungen, kantonale Energieinfrastrukturen, finanzielle Anreize, Mieterschutz und vermögensbezogene Zielsetzungen. Aufgrund der starken Präsenz von Pensimo im Kanton Genf kommt diesem Gebiet eine Schlüsselrolle zu. Hier wird deutlich, dass eine ambitionierte energetische Sanierung gleichzeitig den CO₂-Fussabdruck reduzieren, den Wert der Liegenschaften sichern und den Anforderungen eines zunehmend komplexen, zugleich aber nachhaltigeren und widerstandsfähigeren institutionellen Immobilienmarktes gerecht werden kann.