Pensimo-Gruppe: Drei Viertel der Wohnungen für Mittelstand bezahlbar

Der neue Benchmark «SOSDA» (Social Sustainability Data) misst die soziale Nachhaltigkeit von Wohnimmobilienportfolios. Bei der ersten Datenerhebung wurden auch über 18‘000 Wohnungen der Anlagegruppen Turidomus Casareal, Pensimo Casareal, Adimora Omega und des Anlagefonds Swissinvest ausgewertet. Was auffiel: Die Portfolios der Pensimo weisen einen hohen Anteil (76 Prozent) bezahlbarer Wohnungen auf. 13’645 von 18’057 ausgewerteten Wohnungen sind für Mieterinnen und Mieter mit einem mittleren Einkommen (steuerbares Median-Einkommen) in der jeweiligen Standortgemeinde als bezahlbar einzustufen. Beim Neubau ist der Anteil deutlich tiefer – neue Wohnungen weisen naturgemäss höhere Mieten auf –, dennoch liegt der Anteil für den Mittelstand bezahlbarer Wohnungen hier bei 38 Prozent. Das bedeutet, dass von 1’787 Neubauwohnungen 677 mit einem steuerbaren Medieneinkommen bezahlbar sind.

Bereits 58 Prozent der Wohnungen optimal belegt

Neben der Frage, ob eine Wohnung erschwinglich ist, ist für die Beurteilung der sozialen Nachhaltigkeit eines Portfolios auch wichtig, ob die Wohnungen «richtig» belegt sind, das heisst: wird sie von einer angemessenen Anzahl Personen genutzt. Gemäss der SOSDA‑Definition ist eine Wohnung «optimal belegt», wenn die Anzahl der Bewohnenden der Zimmeranzahl minus 1 entspricht, wenn also zum Beispiel in einer 4-Zimmer-Wohnung mindestens drei Personen leben. Rund 58 Prozent der Wohnungen der analysierten Pensimo-Portfolios sind gemäss dieser Definition optimal belegt. Im Neubau ist dieser Wert mit 69 Prozent deutlich höher. Es zeigt sich auch, dass die Belegung bei kleinen und mittelgrossen Wohnungen (bis 3.5 Zimmer) besser ist als bei grösseren Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern.

Die Resultate des SOSDA-Benchmarks 2025 zeigen, dass die Pensimo-Gruppe einen wichtigen Beitrag an die effiziente Versorgung der Schweizer Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum leistet. Die Ergebnisse liefern unserem Asset Management aber vor allem wertvolle Hinweise und bieten die notwendigen Grundlagen, die Wohnportfolios der Pensimo-Anlagegefässe auch in Hinblick auf soziale Kriterien gezielt zu steuern.

Der neue SOSDA-Benchmark

SOSDA, kurz für Social Sustainability Data, ist ein von «Zimraum» und «Stratcraft» entwickelter Benchmark zur messbaren und vergleichbaren Erfassung der sozialen Nachhaltigkeit von Wohnimmobilienportfolios. Er richtet sich an institutionelle Eigentümer sowie gemeinnützige Wohnbauträger, die soziale Nachhaltigkeit analysieren wollen. SOSDA unterscheidet drei Wirkungsebenen: Mieter (Scope 1), Nachbarschaft (Scope 2) und Gesellschaft (Scope 3). In jedem Scope werden Kennzahlen in den Handlungsfeldern Asset Management und Bewirtschaftung erhoben. Insgesamt umfasst SOSDA neun Indikatoren, u. a. zu Mieterzufriedenheit, Bezahlbarkeit, Belegung sowie zur Vermietung an Familien, Senioren und Geringverdiener. Der SOSDA-Benchmark 2025 umfasst 30 Portfolios mit 68’548 Wohnungen, und über 132’000 Bewohnerinnen und Bewohner.

Pensimo unterstützt die Ziele des Vereins SOSDA, im Bereich der sozialen Nachhaltig eine objektive Grundlage für die Messbarkeit zur erhalten, die Vergleichbarkeit mit anderen Marktteilnehmern sicherzustellen und mehr Transparenz zu schaffen. Neben einer Mitgliedschaft im Verein wird Denise Fries (Geschäftsführerin der Anlagestiftung Adimora) als Mitglied des SOSDA-Vorstands die Weiterentwicklung des Benchmarks auch in Zukunft aktiv mitgestalten.