Erneuern, wo gewohnt wird

Stehen bei einer Wohnliegenschaft viele Bauteile gleichzeitig am Ende ihres Lebenszyklus, braucht es eine sorgfältige Güterabwägung. Bei Pensimo ist die Sanierung der Regelfall, der Neubau die Ausnahme. Ein Ersatzneubau kommt vor allem dann infrage, wenn die Gebäudesubstanz sehr schlecht ist oder sich dadurch deutlich mehr Wohnraum schaffen lässt.

Von 2013 bis 2023 hat Pensimo im Rahmen von 105 Erneuerungsprojekten 94 Prozent der Wohnungen saniert und sich nur bei sechs Prozent für einen Abbruch entschieden. Insgesamt wurden 92 Gesamtsanierungen durchgeführt, davon achtzig Prozent vollständig und vier Prozent teilweise in bewohntem Zustand. Die folgenden drei Beispiele aus Zürich, St. Gallen und Ittigen zeigen, was dieses Vorgehen konkret bedeutet – und welche Faktoren für das Gelingen entscheidend sind.

Fall 1: Zürich – Wenn die Wohnung zur Baustelle wird

Am Stadtrand in Zürich-Affoltern befindet sich die Wohnüberbauung Schwandenholzstrasse aus dem Jahr 1981. Die bei Familien beliebte Siedlung besteht aus fünf Baukörpern mit insgesamt 35 Wohnungen. Der Lebenszyklus diverser Bauteile war nach mehr als vierzig Jahren am Ende. 2024 erfolgte der Entscheid zugunsten einer umfassenden Sanierung: Gebäudehülle, nachhaltiger Heizungsersatz, Balkone, Grundrissanpassungen, Strangsanierung inklusive Erneuerung von Bädern und Küchen.

Bei einer solch hohen Eingriffstiefe in die Bausubstanz muss die Mieterschaft die Wohnungen oft verlassen. Da jedoch weder Ersatzwohnungen zur Verfügung standen noch eine sinnvolle Etappierung mit Wohnungsrochaden möglich war, entschied sich Pensimo für eine Sanierung im bewohnten Zustand. Werden Grundrisse verändert, Nasszellen und Küchen erneuert oder Fenster ersetzt, führt das während des Baus zu massiven Einschränkungen für die Mieterschaft.

Trotz transparenter Mieterinformation erfassten manche Mietende erst während der Sanierung das ganze Ausmass der baulichen Eingriffe und Einschränkungen. Es kam zu einzelnen mieterseitigen Kündigungen, viele entschieden sich jedoch für einen Verbleib in der Liegenschaft. Die Sanierung konnte erfolgreich abgeschlossen werden. Rückblickend lässt sich sagen: Eine frühzeitige Planung, die aktive Begleitung der Mietenden und ein vorausschauendes Leerstandsmanagement sind wichtige Erfolgsfaktoren, die in zukünftige Sanierungsplanungen einfliessen sollen.  

Fall 2: St. Gallen – Wenn der Alltag provisorisch wird

Die Ausgangslage für neun Mehrfamilienhäuser an der Ullmannstrasse/Engelwiesenstrasse in St. Gallen ähnelte derer in Zürich. Eine Liegenschaft aus den Jahren 1983/84 mit vielen Bauteilen am Ende ihres Lebenszyklus. Auch hier entschied sich Pensimo 2023 auf Basis einer Zustandsanalyse für eine Gesamtsanierung. Fenster mussten ersetzt, Fassaden instandgestellt und der Innenausbau inklusive Küchen und Bäder erneuert werden. Insgesamt 83 Wohnungen, die in zwei Etappen saniert wurden.

Was bedeutete das für die Mieterschaft konkret? Rund vier Wochen massive Einschränkungen in der Wohnung: kein WC, keine Dusche, keine Küche. Kein fliessendes Wasser und teilweise auch kein Strom. Stattdessen provisorische Sanitärcontainer im Aussenbereich und Kochen mit einfachsten Geräten. Hinzu kommen Lärm und Staub vom Baustellenbetrieb. Dennoch verlief die Sanierung in bewohnten Zustand für die Mieterschaft reibungslos. Woran liegt das?

Neben einer frühzeitigen Mieterinformation war es wichtig, dass die Bewohner kompetente Ansprechpartner hatten, die regelmässig vor Ort präsent waren, insbesondere Bauleitung und Verwaltung. So konnten Probleme frühzeitig adressiert und gemeinsam schnelle und pragmatische Lösungen gefunden werden. Darüber hinaus ist eine intakte Hausgemeinschaft zentral. In der Überbauung Ullmannstrasse/Engelwiesenstrasse unterstützte man sich gegenseitig während der gesamten Bauzeit.

Fall 3: Ittigen – Wenn Geduld gefragt ist

Beim Ittiger Einkaufs- und Dienstleistungszentrum Talgut besitzt Pensimo ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1989. 2024 ergab eine Analyse die Notwendigkeit einer umfassenden Sanierung. Insbesondere musste die Gebäudehülle energetisch ertüchtigt, das Dach saniert und mit einer PV-Anlage ausgestattet werden. Die Küchen und Nasszellen mussten erneuert und auch die aus dem Baujahr stammende Haustechnik hatte das Ende ihres Lebenszyklus erreicht.

Die Erneuerung der Küchen und Bäder, die für die Mieterschaft die grössten Einschränkungen bedeutete, dauerte mehrere Wochen. Während dieser Zeit mussten sich die Bewohnerinnen und Bewohner mit Provisorien begnügen. Kochplatten und mobile WCs wurden bereitgestellt und in den leestehenden Wohnungen temporäre Duschkabinen installiert.

Bei der Sanierung in Ittigen musste besondere Rücksicht genommen werden auf die ältere Mieterschaft – das Durchschnittsalter der Mieterinnen und Mieter betrug etwa siebzig Jahre. Etliche Bewohner waren in ihrer täglichen Mobilität eingeschränkt und auf einen Lift angewiesen, der ebenfalls gegen Ende der Sanierungszeit ersetzt werden musste. Hier mussten für jeden Einzelfall temporäre Ausweichlösungen gefunden werden.    

Damit Sanieren in bewohntem Zustand gelingt

Je höher die Eingriffstiefe in die Bausubstanz, desto grösser sind die Einschränkungen für die Mieterschaft. Gesamtsanierungen bedeuten immer eine hohe Eingriffstiefe. Eine Strangsanierung von Nasszellen und Küchen heisst, dass die Bewohnerinnen und Bewohner einige Wochen mit Provisorien zurechtkommen müssen.

Die während des Baus notwendige Trennung des Wohnbereichs vom Baustellenbereich ist bei grösseren Wohnungen leichter zu realisieren als bei Kleinwohnungen. Die Bauten in den dargestellten Fallbeispielen in Zürich, St. Gallen und Ittigen bestehen vorderhand aus grösseren Familienwohnungen. Bei Kleinwohnungen wäre eine solche Sanierungsart ungleich schwerer, respektive kaum möglich.      

Entscheidet man sich für eine Sanierung im bewohnten Zustand, sind genaue Sanierungsprogramme zu erstellen, die die Zeit der Einschränkungen pro Wohnung minimieren. Mieterinnen und Mieter sind frühzeitig und transparent zu informieren und Ansprechpersonen während der Bauzeit zu benennen. Eine regelmässige Präsenz vor Ort seitens Bauleitung und Bewirtschaftung ist essenziell, um Unstimmigkeiten bei der Mieterschaft vorzubeugen.

Kein Königsweg für jeden Fall

Für Mieterinnen und Mieter liegen die Vorteile einer Sanierung in bewohnten Zustand auf der Hand: Verbleib im vertrauten Wohnumfeld, kein Umzug nötig und ein zumeist geringerer Mietzinsanstieg als bei der Suche nach einer neuen Wohnung. Die Nachteile sind die zum Teil erheblichen Einschränkungen während der Sanierungszeit.  

Die Eigentümerschaft profitiert von stabilen Mietverhältnissen, vermeidet Leerstände und die damit verbundenen Mindereinnahmen. Nachteile sind der höhere Aufwand für Planung, Koordination und Mieterbetreuung. Hinzu kommen Mietzinsreduktionen durch die eingeschränkte Nutzbarkeit der Wohnungen sowie die Begrenzung der möglichen Mietzinsaufschläge.  

Ist die Sanierung im bewohnten Zustand der Königsweg? Ja und nein. Diese Sanierungsform bietet viele Vorteile für Mieterschaft und Eigentümerschaft und kann daher eine Win-win-Lösung sein. Es handelt sich jedoch auch um ein sehr anspruchsvolles, komplexes Vorhaben, was allen Beteiligten Geduld und Flexibilität abverlangt.

Sind sich alle der Herausforderungen bewusst und funktioniert die Kommunikation während der Bauphase gut, kann eine solche Sanierung gelingen. Bei jedem einzelnen Sanierungsfall ist sorgfältig abzuwägen, ob die Voraussetzungen für eine Sanierung im bewohnten Zustand gegeben sind.