Testina investiert in einen auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierten Fonds

Der stationäre Detailhandel stand in den vergangenen Jahren in vielen Märkten international und insbesondere in diskretionären Segmenten unter erheblichem strukturellem Druck. Der rasante Aufstieg des Online-Handels, veränderte Konsumgewohnheiten sowie die Auswirkungen der Pandemie führten vielerorts zu sinkenden Besucherfrequenzen, Filialschliessungen und anhaltenden Unsicherheiten hinsichtlich der Zukunft klassischer Retail-Immobilien. Entsprechend geriet die Anlageklasse bei vielen Investorinnen und Investoren zunehmend in den Hintergrund. Doch Retail ist nicht gleich Retail.

Nahversorgung als widerstandsfähiges Segment

Während zweitklassige Shoppingcenter und Modehändler weiterhin vor strukturellen Herausforderungen stehen, hat sich ein Segment als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen: sogenannte Grocery-Anchored oder Necessity-Based Retail Centers. Dabei handelt es sich um Einkaufszentren des täglichen Bedarfs, die typischerweise von einem Lebensmittelhändler als Hauptmieter getragen werden und durch ergänzende Nutzungen wie Drogerien, Gesundheitsdienstleister, Restaurants oder weitere Nahversorger ergänzt werden.

Täglicher Bedarf sorgt für stabile Frequenzen

Die Attraktivität dieses Segments beruht auf einfachen, aber überzeugenden Fundamentaldaten. Lebensmittel und Güter des täglichen Bedarfs weisen eine geringere Abhängigkeit von Konjunkturzyklen auf und lassen sich nur begrenzt durch den Online-Handel ersetzen. Die regelmässigen Besuche der Konsumentinnen und Konsumenten sorgen für stabile Kundenfrequenzen und schaffen ein attraktives Umfeld für weitere Mieter. Zudem übernehmen diese Standorte zunehmend eine wichtige Funktion in Omnichannel-Strategien der Händler, beispielsweise als Abhol- und Retourenstandorte für Onlinebestellungen (Click & Collect). Während zahlreiche Einzelhandelssegmente zunehmend digitalisiert werden, bleiben Lebensmittelgeschäfte und andere Nahversorger einer der wenigen regelmässig frequentierten physischen Kontaktpunkte zwischen Konsumenten und Händlern. Damit gewinnen diese Standorte auch im Zeitalter des E-Commerce weiter an Bedeutung.

Knappes Angebot trifft auf hohe Nachfrage

Gleichzeitig führt das geringe Angebot an neuen Standorten in vielen Märkten zu einer vorteilhaften Angebots-Nachfrage-Dynamik. Beispielsweise in den USA profitiert das Segment derzeit von robusten Vermietungsmärkten, steigenden Mieterträgen und einer anhaltend hohen Nachfrage institutioneller Investoren. Seit der globalen Finanzkrise ist das neue Angebot an Retail-Flächen in den USA stark zurückgegangen. Gemäss CBRE sind in den vergangenen Jahren zudem über 400 Millionen Quadratfuss Retailfläche durch Umnutzungen oder Rückbau dauerhaft vom Markt verschwunden. Von dieser Marktbereinigung betroffen waren vor allem jene Formate, die besonders stark unter dem Wachstum des Online-Handels litten, wie Warenhäuser, Shopping Malls oder Modehändler. Nahversorgungszentren erwiesen sich dagegen als deutlich widerstandsfähiger. Auf der anderen Seite ist die Mieternachfrage erfreulich: Die Konsumausgaben für Lebensmittel stiegen 2025 um 3 Prozent auf nahezu eine Billion US-Dollar, wie Daten des U.S. Census Bureau zeigen. Getrieben von dieser Entwicklung planen US-Lebensmittelhändler gemäss CBRE für das Jahr 2026 die Eröffnung von bis zu 850 neuen Filialen. Die daraus resultierende Angebotsbeschränkung unterstützt stabile Mietpreise, insbesondere bei qualitativ hochwertigen Nahversorgungszentren in grossen Wohngebieten mit starker Kaufkraft.

Die Attraktivität des Segments spiegelt sich auch in der historischen Performance wider: Gemäss MSCI gehörten Community- und Neighbourhood-Center in den vergangenen drei Jahren zu den erfolgreichsten Teilsegmenten innerhalb des US-amerikanischen Core-Immobilienuniversums. Die Entwicklungen in den USA sind dabei kein isoliertes Phänomen. Auch in anderen entwickelten Immobilienmärkten profitieren Nahversorgungszentren von ihrer zentralen Rolle innerhalb der lokalen Infrastruktur sowie der stabilen Nachfrage nach Gütern des täglichen Bedarfs.

Testina baut Engagement in der Nahversorgung aus

Vor diesem Hintergrund hat die Anlagestiftung Testina in diesem Jahr ihre Allokation im Segment Necessity-Based Retail ausgebaut und für die Anlagegruppen Alpha und Global Core eine neue Investition in einen auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierten Fonds getätigt. Damit stärkt die Stiftung ihre Positionierung in einem Sektor, der attraktive laufende Erträge mit vergleichsweise defensiven Fundamentaldaten verbindet. Die Investition erfolgte zu attraktiven Konditionen und unterstützt die kosteneffiziente Umsetzung der langfristigen Anlagestrategie.