Zehn Jahre Anlagegruppe «Urban & Mixed-use» — Raum für neue Nutzungen

Am Anfang stand eine konkrete Herausforderung: Pensionskassen suchten nach Anlagemöglichkeiten, doch das Angebot an geeigneten Immobilien war begrenzt. Tiefzinsen und die Einführung von Negativzinsen verschärften 2015 die Situation. Die Anlagestiftung Turidomus konnte den Investitionsbedarf ihrer Anlegerinnen und Anleger nur teilweise decken. Für die Jahre 2015 bis 2017 meldeten die Anlegenden einen Investitionsbedarf von insgesamt über einer Milliarde Franken an. Für Pensimo war eine aggressivere Einkaufspolitik in den bestehenden Anlagegruppen Turidomus Casareal und Proreal keine Antwort. Deren Qualitätsanspruch und klare Ausrichtung sollten erhalten bleiben. Gesucht war vielmehr eine Ergänzung: ein Anlagegefäss, das zusätzliche Investitionsmöglichkeiten erschliessen und einem eigenen Profil folgen sollte. Daraus entstand die Idee für «Urban & Mixed-use».

Die Stadt als gemeinsamer Nenner

Der Name brachte die Ausrichtung auf den Punkt. «Urban» stand für Investitionen in den grossen Wirtschafts- und Verwaltungszentren der Schweiz sowie in ihren Agglomerationen; für Wohnnutzungen kamen auch Regionalzentren infrage. Im Mittelpunkt standen die sorgfältige Standortwahl und gut erschlossene Lagen. «Mixed-use» bezog sich sowohl auf das Portfolio als auch auf die einzelnen Immobilien. Vorgesehen war eine Mischung unterschiedlicher Nutzungen – ausdrücklich auch innerhalb eines Gebäudes oder Areals. Das Konzept liess zudem Raum für neue Nutzungsformen und Kombinationen. Der Gründungsantrag nannte etwa Gesundheit, Alterswohnen, Pflege, Bildung und Kultur. Diese Offenheit war beabsichtigt: Das Anlagegefäss sollte auch Entwicklungen aufnehmen können, die sich damals erst abzeichneten.

Weiterentwickeln als strategischer Fokus

Ein weiterer Grundgedanke war die aktive Weiterentwicklung der Immobilien. Nicht der kurzfristige Kauf und Verkauf sollte Wert schaffen, sondern die langfristige Arbeit an Gebäuden und Standorten. Die Strategie sah einen Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren und einen moderaten Fremdkapitaleinsatz vor. Das Angebot richtete sich an grosse, risikofähige Pensionskassen mit einem langfristigen Anlagehorizont. Gegenüber den bestehenden, auf etablierte Immobilienanlagen ausgerichteten Produkten war diese Strategie mit zusätzlichen Risiken verbunden. Ob entsprechende Erträge diese Risiken kurzfristig ausgleichen würden, war dazumal nicht gesichert. Der langfristige Anlagehorizont war deshalb eine wesentliche Voraussetzung des Konzepts.

Potenziale im bestehenden Siedlungsraum

Die Überlegungen gingen über das damalige Zinsumfeld hinaus. Der Antrag verknüpfte die Anlageidee mit der räumlichen Entwicklung der Schweiz: Bei einer begrenzten Ausdehnung der Siedlungsgebiete würden bestehende Bauzonen und die Verdichtung an Bedeutung gewinnen. In der Weiterentwicklung von Industrie- und Gewerbegebieten zu gemischt genutzten Quartieren sah man langfristige Möglichkeiten. Standortqualität, unterschiedliche Nutzungen und ein langfristiger Anlagehorizont sollten dabei zusammenspielen.

Wo die Anlagegruppe heute steht

Seit dem ersten Geschäftsjahr ist «Urban & Mixed-use» deutlich gewachsen: Das Nettovermögen stieg von 91.1 Millionen Franken Ende 2016 auf 1.61 Milliarden Franken Ende 2025. Der jährliche Netto-Mietertrag nahm im gleichen Zeitraum von 1.78 auf 57 Millionen Franken zu. Im Gründungsjahr lag die Anlagerendite bei 1.26 Prozent; eine Ausschüttung erfolgte noch nicht. 2025 erreichte die Anlagerendite 4.13 Prozent; die Ausschüttung betrug 27 Franken pro Anspruch. Ende 2025 umfasste das Portfolio 26 Bestandsliegenschaften und zwei Entwicklungsliegenschaften mit über 1’000 Wohnungen und rund 165’000 Quadratmetern kommerzieller Nutzfläche. Die Wohnnutzung machte gut ein Drittel des Mietertrags aus; hinzu kamen Büro-, Gewerbe- und Spezialnutzungen. Die im April 2026 vorgestellte Planung sieht für 2026 bis 2034 Investitionen von über 300 Millionen Franken vor. Geplant sind Neubauten in Regensdorf (Zwhatt) sowie Sanierungen und mögliche Umnutzungen in Aarau, Genf, Wettingen und Basel. Damit soll der Anteil der Wohnnutzung weiter in Richtung 50 bis 60 Prozent steigen.

Zehn Jahre nach dem Start verbindet «Urban & Mixed-use» ein gewachsenes Immobilienportfolio mit weiteren Entwicklungsprojekten. Die ursprüngliche Idee bleibt dabei der Bezugspunkt: Entscheidend ist nicht eine einzelne Nutzungsart, sondern das Potenzial eines Standorts und seine langfristige Weiterentwicklung.