Marché immobilier suisse – Dans le champ de tension
réglementaire

Actuellement, un logement sur trois en Suisse est soumis à une forme de réglementation. Selon une estimation de l’UBS, les mesures réglementaires supplémentaires prévues devraient porter cette proportion à plus de la moitié de tous les logements locatifs suisses.1 L’exemple suivant, qui n’est pas entièrement fictif, illustre les conflits d’objectifs et les risques liés à la multiplication des réglementations du point de vue d’une caisse de pensions et de sa fondation de placement immobilier.

Imaginons un lotissement typique des années 1970 à la périphérie d’une ville de Suisse alémanique, composé de dix bâtiments comprenant chacun neuf appartements locatifs et de vastes surfaces vertes

Trois variantes, quatre risques

Grâce à la récente révision du plan d’aménagement local, il est possible de densifier considérablement le parc immobilier. Une étude de faisabilité est donc élaborée en trois variantes. L’objectif est d’exploiter au maximum le terrain en tenant compte de critères économiques, architecturaux, urbanistiques et durables.

• Une surélévation de deux étages avec des extensions de construction standard s’avère techniquement réalisable.
• En raison de la taille de la parcelle, une construction sur l’ensemble du terrain est également autorisée par le droit de la construction, ce qui promet une utilisation supplémentaire.
• Même un plan d’aménagement privé pour une densité encore plus élevée est envisageable à cet endroit. Cependant, il faut accepter les incertitudes d’un processus politique qui pourrait durer des années.

Malheureusement, les obstacles à la stratégie la plus judicieuse et la plus rentable sur le plan architectural s’avèrent comlexes. Ces quatre défis sont particulièrement influents:

Des contraintes de construction complexes et le risque pour la réputation lié à la «résiliation sans motif»
En raison de l’année de construction et des investissements nécessaires, une rénovation complète du bâtiment existant est inévitable. Compte tenu de l’ampleur des travaux, la protection du bâtiment existant devient caduque; une mise aux normes sismiques est obligatoire, ce qui ne peut être réalisé alors que le bâtiment est habité. Le risque pour la réputation en cas de résiliation de 90 baux est toutefois important. La fondation d’investissement immobilier ou la caisse de pensions n’envisage pas une résiliation sans motif pour réaliser ensuite des logements à prix élevé.

L’accessibilité et le peuplement arboré, obstacles à la densification
Avec la suppression de la protection des droits acquis, des mesures de construction importantes seront également nécessaires pour garantir l’accessibilité de
tous les appartements, anciens et nouveaux. L’extension prévue est-elle encore rentable? Peut-être que la zone ne peut plus être densifiée de manière judicieuse sur le plan urbanistique et architectural en raison du magnifique peuplement forestier qui ne peut être abattu

Une grande marge d’interprétation dans l’octroi des permis
En ce qui concerne la variante de construction du site, il convient d’ajouter que la stratégie consistant à rénover en douceur les bâtiments existants et à les compléter par de nouvelles constructions individuelles pourrait échouer sur le plan des permis de construire. En effet, selon la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions, les bâtiments et leur environnement doivent être particulièrement bien conçus dans le cas d’une construction de site. L’interprétation de cette exigence est subjective, donc risquée. En outre, des conditions de location peuvent être imposées, ce qui nuit considérablement à la rentabilité.

L’ISOS, une épée de Damoclès ?

La nouvelle ordonnance sur la protection contre le bruit, qui entrera en vigueur en 2026, est une lueur d’espoir, notamment parce qu’elle promet de faciliter la planification et le processus d’autorisation et de réduire le potentiel d’opposition. À propos d’opposition: l’ISOS, l’inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse d’importance nationale, figure désormais en tête des risques. Cela peut entraîner des conséquences pour les biens immobiliers situés dans le périmètre ou même simplement à proximité, allant de coûts supplémentaires à une baisse des revenus, voire à l’annulation du projet. La restriction prévue de l’application directe de l’ISOS, récemment annoncée par le Conseil fédéral, constitue une lueur d’espoir.

Une course d’obstacles

Les développements de projets et les densifications deviennent plus que jamais une quadrature du cercle. La planification, l’autorisation et la réalisation sont de plus en plus exigeantes, prennent plus de temps et sont plus coûteuses.

L’offre de logements en Suisse est en outre pénalisée par la réglementation en matière de droit du bail. La pratique des deux cantons romands de Genève et de Vaud – et depuis peu aussi du canton de Bâle-Ville – montre que la «surréglementation» du code des obligations (droit du bail) par des dispositions du droit de la construction au niveau cantonal n’entraîne pas une augmentation de l’offre de logements, mais au contraire une réduction. Les caisses de pensions ou les fondations de placement, qui ont toujours joué un rôle essentiel dans le bon fonctionnement du marché du logement, sont confrontées à un environnement très complexe.