Swissinvest —
günstiger Ausblick beim Anlagefonds

Im November 2024 hat Swissinvest erfolgreich eine Emission durchgeführt und 56 Millionen Franken neues Kapital erhalten: Was waren die Beweggründe für die Kapitalerhöhung? 
Wir konnten zuletzt einige gute Akquisitionen tätigen. Ausserdem haben wir weiter in den Bestand investiert und mehrere Bauprojekte abgeschlossen. Dadurch ist unsere Fremdfinanzierungsquote von 21 auf 25 Prozent gestiegen, was immer noch deutlich unter dem gesetzlichen Maximum von 33 Prozent liegt. Zu unserer Strategie gehört, dass wir auch in Zukunft genügend Flexibilität haben, um weiterhin Opportunitäten im Markt wahrzunehmen. Das hat uns dazu bewogen, frisches Eigenkapital aufzunehmen. Es freut mich sehr, dass die Kapitalerhöhung vollständig gezeichnet wurde.

Wofür verwendet die Fondsleitung das Geld? 
Erstens werden wir Fremdkapital zurückführen, das wir für zwei bereits getätigte Akquisitionen in Winterthur und Dietikon aufgenommen haben. Zweitens werden wir den Erlös für anstehende Bauprojekte verwenden, beispielsweise für unser Projekt am Utoplatz in Zürich, wo der Bau dieses Jahr gestartet ist. Oder in Muttenz, eine Projektentwicklung, wo gerade die Planung läuft. Zudem beobachten wir kontinuierlich den Transaktionsmarkt, um mögliche neue Akquisitionen tätigen zu können. Eine solche Opportunität hat sich Ende des letzten Jahres ergeben: Wir konnten in der Stadt Zürich eine praktisch vollvermietete Büroliegenschaft erwerben, die jedoch in einer Wohnzone mit ansprechender Dichte liegt. Mittelfristig beabsichtigen wir, das Aus- und Umnutzungspotenzial zu realisieren.

Soll es weitere Kapitalerhöhungen geben? Hat der Fonds eine Wachstumsstrategie? 
Ja, wir haben eine qualitative Wachstumsstrategie. Wenn man sich die kotierten Immobilienfonds in der Schweiz ansieht, bewegen wir uns mit dem Swissinvest von der Grösse her im Mittelfeld. Mit der Fusion von UBS und Credit Suisse gibt es heute einen Player, der fast 50 Prozent von diesem Markt beherrscht. Aus dieser Optik heraus wäre etwas mehr Volumen, ein bisschen mehr Grösse für den Swissinvest sicher gut. Ich komme gerne auf die qualitative Wachstumsstrategie zu sprechen. Unser primäres Ziel ist nicht einfach Wachstum, das unter Umständen unser Produkt verwässert. Vielmehr wollen wir über neue qualitativ gute Objekte und Verbesserungen im Portfolio wachsen. Solche Objekte zu finden, ist jedoch nicht ganz einfach, weshalb auch das Wachstum nicht immer gleich dynamisch wie bei der Konkurrenz ist.

Das Geschäftsjahr des Swissinvest dauert jeweils von Mitte eines Jahres bis zur Mitte des nächsten Jahres. War die erste Hälfte des Geschäftsjahres 2024/25 erfolgreich für den Fonds? 
Grundsätzlich ja. Wir haben einerseits eine sehr ansprechende Performance gehabt und konnten andererseits, wie bereits erwähnt, nebst der Liegenschaft in Dietikon auch eine weitere in Zürich erwerben. Auch unsere Projekte im Bestand laufen wie geplant. Der Ersatzneubau Ruhestrasse 1 / Manessestrasse 204 in Zürich schreitet planmässig voran und der Bezug der 30 Wohnungen erfolgt voraussichtlich Ende 2026. In Muttenz starten die Planungsarbeiten für das Neubauprojekt «Rennbahnklinik», der Bezug ist für Ende 2028 vorgesehen.

Welche Kennzahlen haben sich besonders erfreulich entwickelt? 
Die Performance des Swissinvest Real Estate Fund für das dritte und vierte Quartal 2024 belief sich auf 11.0% (SWIIT-Index: 12.1%) und das Agio betrug per 31. Dezember 2024 31.34%. Die Mietzinseinnahmen lagen mit CHF 24.4 Mio. rund 10.4% über der Vorjahresperiode (CHF 22.1 Mio.) und der Gesamterfolg betrug CHF 12.9 Mio. (Vorjahr: 11.2 Mio.). Durch die Zukäufe erhöhte sich der Marktwert des Portfolios auf CHF 1.33 Mia. (CHF 1.29 Mia. per 30. Juni 2024). Die durchschnittliche Verzinsung des Fremdkapitals sank deutlich auf 1.29% (1.67% per 30. Juni 2024) bei praktisch gleichbleibender Restlaufzeit von zwei Jahren und einem Monat. Aufgrund der erfolgreichen Kapitalerhöhung stieg das Nettofondsvermögen um 5.1% auf CHF 884.3 Mio. (CHF 841.1 Mio. per 30. Juni 2024).

Welchen Herausforderungen müssen sich schweizerische Immobilienanlagefonds aktuell stellen? 
Allgemein ist es nicht einfach, im kleinen Schweizer Markt zu wachsen, wo die Fläche begrenzt ist und geeignete Objekte mit Potenzial rar sind. Zudem suchen wir ja alle ungefähr das Gleiche. Als die Zinsen gestiegen sind, hätte man davon ausgehen können, dass die Immobilienwerte auf dem Markt sinken und das Angebot grösser wird. Effektiv hat es jedoch einfach eine grosse Differenz gegeben zwischen den Preisen der angebotenen Immobilien und dem, was der Käufer zu zahlen bereit war. Der Effekt war, dass es kaum Transaktionen gegeben hat. Mit den jüngsten Leitzinssatzsenkungen steigen mittlerweile die Preise wieder deutlich an, und man muss die Renditeansprüche bereits wieder nach unten korrigieren, wenn man am Markt weiter aktiv zukaufen möchte.

Pensimo, zu deren Gruppe Swissinvest gehört, gibt ein klares Bekenntnis zur Nachhaltigkeit ab und arbeitet an der Dekarbonisierung ihrer Portfolios. Teilt Swissinvest diese Haltung? 
Ja, absolut. Wir haben die Nachhaltigkeitsstrategie der Pensimo-Gruppe bereits vor knapp zwei Jahren in unsere Fondsstrategie übernommen. Das grosse Ziel ist natürlich Netto-Null bis 2050. Das ist aber auch ein «Moving Target», das sich laufend präzisiert. Wir haben im zurückliegenden Geschäftsjahr intensiv am Absenkpfad gearbeitet. Es ist schön zu sehen, dass wir hier Fortschritte machen. Und dass wir, Stand heute, davon ausgehen, uns bereits 2040 vollständig von der fossilen Wärmeerzeugung verabschieden zu können.

Was sind da konkrete Massnahmen? 
Am meisten Impact hat sicher der Heizungsersatz. Bis vor drei Jahren haben wir noch geschaut, dass wir die Heizungen zusammen mit einer allgemeinen Gebäudesanierung ersetzen können, um die Lebensdauer der technischen Bauteile maximal auszunutzen. Mittlerweile trennen wir das und ersetzen die Heizungen immer früher. Jede Heizung, die wir ersetzen, reduziert unmittelbar den CO₂-Ausstoss. Was die graue Energie anbelangt, zeigt sich immer mehr, dass es nicht immer sinnvoll ist, komplett alles zu sanieren. Mit einer CO₂-neutralen Wärmeerzeugung kann man im Bestand durchaus einmal eine etwas höhere Energieintensität eines älteren Hauses in Kauf nehmen.

Gibt es hier ein Beispielprojekt, das du besonders hervorhebend möchtest? 
Nehmen wir unsere Bestandsliegenschaft an der Obstgartenstrasse in Kloten: eine Überbauung aus den 60er-Jahren, die in den 90er-Jahren saniert wurde. Nach rund 30, 35 Jahren hätte der nächste Erneuerungszyklus angestanden. Wir haben dann einerseits überprüft, inwieweit man auf der Parzelle vorhandenes Ausnutzungspotenzial realisieren kann, und auf der anderen Seite evaluiert, wo es allenfalls Sinn ergibt, Teile der Liegenschaft zu erhalten. Das Ergebnis ist ein Teilersatzneubau. Einen Baukörper haben wir erhalten und nochmals saniert. Der Zustand eines anderen Baukörpers war weniger gut, sodass wir uns für einen Ersatzneubau entschieden haben. Vor zehn Jahren hätte man einfach alles abgerissen, heute betrachten wir es differenzierter. 

Im eurem Bestand befinden sich zahlreiche Liegenschaften aus den späten 1950er-Jahren bis in die 1980er-Jahre. Ist das nicht besonders herausfordernd in Hinblick auf die energetische Bilanz des Gesamtportfolios? 
Die älteren Gebäude reichen bis auf die Gründungsjahre des Ursprungsfonds zurück. Das ist sicher eine Herausforderung, andererseits liegen in den älteren Liegenschaften mehr Potenziale. Die Objekte befinden sich oft an sehr guten Lagen. Da lohnt sich dann, nochmals in einen weiteren Erneuerungszyklus und die energetische Bilanz zu investieren. 

Der heutige Fonds ging im Sommer 2006 aus der Vereinigung des börsenkotierten Immobilienfonds Immovit und Swissinvest hervor, deren Wurzel bis ins Jahr 1960 zurückgehen. Was ist die heutige Idee, die Positionierung hinter Swissinvest? 
Der Swissinvest ist ein Core-Anlageprodukt, mit Fokus auf sehr hohe Portfolioqualität und langfristigen Werterhalt und Wertsteigerung. Das ermöglicht konstante Erträge und konstante Ausschüttungen. Unser USP ist sicher, dass wir Teil der Pensimo-Gruppe sind und die Pensimo Fondleitung AG, die den Swissinvest führt, eine Tochtergesellschaft der Pensimo Management AG ist. Wir sind also ein banken- und versicherungsunabhängiger Assetmanager im kotierten Bereich – das ist relativ selten. Zudem teilen wir mit der Pensimo-Gruppe den Anspruch, Kostenführer zu sein. Vielleicht sind wir ein bisschen «langweiliger» als unsere Mitbewerber, die hin und wieder grössere Sprünge machen,– aber dafür sind wir sehr konstant erfolgreich. 

Wer ist die Zielgruppe? 
Hauptsächlich institutionelle Anleger wie Pensionskassen, aber auch Versicherungen und Banken. Die machen einen grossen Teil aus. Zu einem kleinen Teil auch Privatanleger, denn der Fond ist ein Retail-Produkt, das auch Privatpersonen offensteht. Genau wissen wir es natürlich nicht. Wir kennen nur die grobe Anlegerstruktur. Ich bin aber überzeugt, dass es auch Privatanlegerinnen und -anleger gibt, die aus Überzeugung seit 30 Jahren unsere Anteile halten. 

Der Fonds ist börsenkotiert und steht jeder Anlegerin / jedem Anleger offen, ob privat oder institutionell. Gibt es aufgrund der Anlagestiftungen der Pensimo-Gruppe eine besondere Nähe zur Welt der Pensionskassen? 
Interessanterweise eher weniger. Oft decken die Pensionskassen ihren taktischen Immobilienanteil zwar mit solchen Fonds ab, lagern die Umsetzung aber zumeist in Form eines Mandats aus. Es gibt eigentlich wenige Pensionskassen, die die Allokation von Indirektanlagen selbst machen. Ich weiss aber aufgrund von Gesprächen mit Investoren, die im Mandat investieren, das viele Pensionskassen indirekt in unseren Fonds investieren. 

An der Schweizer Börse werden aktuell über vierzig Immobilienfonds gehandelt. Was macht den Swissinvest aus? Wo unterscheidet er sich von anderen Fonds? 
In der Unabhängigkeit. Es muss nicht per se etwas Schlechtes sein, aber Banken und Versicherungen führen die Produkte mit dem Zweck, über die Fee einen Gewinn für die Shareholder zu erwirtschaften. Natürlich verlangen auch wir eine Fee für unsere Arbeit, aber die ist viel niedriger. Denn unser Businessmodell ist ein qualitativ hochstehendes Investmentmanagement bei gleichzeitiger Kostenführerschaft. Der Mehrwert unserer Shareholder, die wiederum in den Produkten investiert sind, liegt in der Qualität und den tiefen Kosten. Beim Swissinvest und Pensimo bekommt man das Beste aus beiden Welten. Das ist unser USP würde ich sagen.

Aus Sicht einer Anlegerin / eines Anlegers: Warum sollte ich in den Swissinvest investieren? Was sind die Vorteile einer Investition? 
Hohe Qualität, breite Diversifikation und tiefe Gebühren.

Wagen wir zum Schluss einen Blick nach vorne. Was erwartet die Fondsleitung für das laufende Geschäftsjahr 2024/2025? 
Wir erwarten eine weiterhin positive Performance – Stand heute sendet der Markt sehr positive Signale. Für das laufende Geschäftsjahr rechnen wir mit einem rund CHF 3.5 Mio. höheren Soll-Mietertrag aufgrund der getätigten Akquisitionen und den abgeschlossenen Bauprojekten. Während sich der strukturelle Leerstand stabil entwickelt, erhöht sich die Mietzinsausfallrate bedingt durch neu startende Bauprojekte voraussichtlich leicht. Dagegen dürfte die durchschnittliche Verzinsung des Fremdkapitals im laufenden Geschäftsjahr nochmals etwas sinken.

Wo siehst du die mittel- bis langfristigen Herausforderungen für Immobilienanlagefonds in der Schweiz?  
Die grosse Challenge ist die Dekarbonisierung des Schweizer Gebäudeparks, der nach wie vor stark fossilabhängig ist. Den Spagat zwischen Nachhaltigkeitsanspruch und Wirtschaftlichkeit müssen alle Mitbewerber machen. Zudem sind Immobilien-Assets natürlich sehr abhängig von der Wirtschaftsentwicklung. Die Fundamentaldaten in der Schweiz sind gut, wir werden aber auch durch die Entwicklung in Europa und der Welt beeinflusst. Und da haben wir auch schon ruhigere Zeiten erlebt. Als Schweizer Immobilienfondmanager schaue ich aber optimistisch in die Zukunft. 

Last but not least: Was ist das aktuell wichtigste oder aus deiner Sicht spannendste Projekt in Swissinvest-Portfolio?  
Im Moment ist es sicher das Bauprojekt Utoplatz in Zürich: eine gemeinsame Entwicklung mit der Besitzerin der Nachbarparzelle, das jetzt nach fast 7 Jahren Entwicklungs- und Planungszeit anläuft. Es ist kein sonderlich grosses Bauvorhaben, aber ein unglaublich komplexes und spannendes. In zwei Jahren steht es hoffentlich und kann bezogen werden. 

Viel Erfolg und herzlichen Dank für das Interview, Dominik.