Kraftakt in der Grosssiedlung

Die Mieterinnen und Mieter an der Rütmattstrasse 5 und 6 in Aarau werden den 19. September 2024 nicht so schnell vergessen. An diesem Tag informierten Pensimo als Eigentümervertreterin, Regimo Aarau AG als Verwaltung und Batimo AG Architekten als Generalplaner über die bevorstehende Sanierung der beiden Liegenschaften. 2022 hatte Turidomus die zwei knapp fünfzigjährigen Häuser übernommen. Eine einfache Pinselrenovation oder Reparaturen genügten nicht mehr – die Gebäude mussten von Grund auf saniert werden.

Technisch scheint das keine allzu komplizierte Sache, menschlich sind solche Operationen schwierig. Denn die Leute wohnen gerne hier, teilweise seit Jahrzehnten. Sie möchten weder ihre Wohnung noch ihre Nachbarschaft aufgeben. Auch für die Eigentümerin und die Verwaltung ist eine eingespielte Hausgemeinschaft viel Wert. Eine Leerkündigung kam nicht infrage. Also planten die Beteiligten die Arbeiten so, dass sich die Einschränkungen auf ein möglichst erträgliches Mass reduzieren.

Sorgfältige Planung hilft beiden Seiten

An diesem Donnerstag im September 2024 erfuhren die Bewohnerinnen und Bewohner, was im folgenden Jahr in ihren Wohnungen vor sich gehen wird. Der Bogen der Arbeiten spannte sich vom kompletten Ersatz von Küchen und Bädern über neue Garderobenschränke, einen neuen Holzparkett, neue Türen, neue Elektro- und Heizanlagen, den Einbau einer Komfortlüftung bis hin zum kompletten Ersatz von Fenstern und Storen. Für die Anwesenden ebenso wichtig wie das Was, war die Frage nach dem Wie: Wie soll sich das alles in den eigenen vier Wänden abspielen?

Die Architekten und Generalplaner informierten darüber, dass die Arbeiten in zwei Etappen ausgeführt werden sollen: vom Februar bis Juli 2025 im Haus 6, anschliessend bis Ende Jahr im Haus 5. Sie verhehlten dabei die Einschränkungen nicht, etwa, dass die Küchen und Bäder während sechs Wochen nicht zu benützen sind, dass es Lärm, Staub und Schutt im ganzen Haus geben wird, und dass fremde Leute die Wohnungen betreten werden. Um den Bauablauf effizienter gestalten zu können, aber auch um die Unannehmlichkeiten zu lindern, konnten die Wohnungen während kurzer Zeit nicht bewohnt werden. Wer keine Ausweichmöglichkeit bei Freunden oder Verwandten organisieren konnte, erhielt für diese Zeit eine Ersatzwohnung und die Unterstützung eines Zügelunternehmens.

Auch das Thema der unvermeidlichen Mietzinserhöhungen wurde angesprochen und schon zwei Jahre vor der Erhöhung die Spannweiten pro Wohnungstyp kommuniziert. Zudem wurde den Mieterinnen und Mietern ein Wohnungstausch angeboten, sodass sie je nach Lebensphase die Wohnsituation auf ihre Bedürfnisse anpassen konnten. Wer all das nicht auf sich nehmen wollte, konnte die Wohnung nach kürzester Kündigungsfrist verlassen – was am Ende jedoch nur wenige in Anspruch nahmen. Die Informationen und die zur Verfügung gestellte Unterstützung sind das eine. Was es wirklich bedeutet, auf einer Baustelle zu leben – diese Erfahrung begann für die Bewohner des Hauses 6 ein halbes Jahr später.

Damals: «immenser Aufwand» für die «menschliche Seite»

Sechzig Jahre zuvor war das Spielfeld der Planer die grüne Wiese in der Unteren Telli, die letzte grössere Baulandreserve Aaraus. 1970 wurden sechs Architekturbüros eingeladen, auf dem Areal eine Überbauung für 4500 Einwohnerinnen und Einwohner zu planen. Marti + Kast gewannen und wurden mit der Ausarbeitung des Gesamtplans und der Realisierung der Wohnsiedlung beauftragt. Das zweitplatzierte Büro Felber und Kim baute das Einkaufszentrum und das Bürohochhaus, der Landschaftsarchitekt Albert Zulauf gestaltete die parkartige Umgebung. 1971 begannen die Bauarbeiten, 1973 war die erste Bauetappe mit der Wohnhauszeile Telli A, dem Einkaufszentrum und dem Bürohaus fertiggestellt.

In den Medien stiess die Siedlung Telli auf eine grosse Resonanz: «Es gehört zu den bahnbrechenden Novitäten dieses gewaltigen Projekts, dass der ganze Verkehr dieser ‹Neustadt›, d. h. die Quartierstrassen, unterirdisch geführt wird, wo sich auch der Parking für 2000 Autos befindet. Durch diese Fernhaltung des Verkehrs vom eigentlichen Wohn- und Erholungsgelände kommt auch der immense Aufwand zur Geltung, der wohl erstmals in diesem Umfang für die menschliche Seite eines Wohnbauprojektes geleistet wurde», schrieben die «Neuen Zürcher Nachrichten» (NZN) 1971, als das Projekt erstmals vorgestellt wurde. 1974 war auch die NZZ des Lobes voll, als sie die erste Etappe der Siedlung kommentierte: «Telli funktioniert so gut, dass andere Aarauer Quartiere eifersüchtig auf den Neuling blicken.»

Dann kam Sand ins Getriebe. Die Ölkrise von 1973 löste eine Wirtschafts- und Immobilienkrise aus. 1976 ging die federführende Generalunternehmung Horta in Konkurs. Der Kanton Aargau kaufte das Bürohochhaus, die damalige Winterthur Versicherung übernahm zwei Häuserzeilen und stellte sie bis 1976 (Telli B) und 1982 (Telli C) fertig. Das Schicksal der vierten Zeile war lange Zeit ungewiss. In den 1980er-Jahren litten Grossüberbauungen unter einem schlechten Ruf; in Aarau wurden die abgetreppten Häuserzeilen auch als «Staumauern» bezeichnet. Für die vierte Etappe der Telli wurden auch andere Siedlungsformen studiert. Doch schliesslich konnten die Architekten Aeschbach, Felber und Kim im Auftrag einer Eigentümergemeinschaft zwischen 1987 und 1991 auch die vierte Zeile, Telli D, realisieren.

Die Kraft des Ensembles erhalten

Das erstellte Tscharnergut in Bern (1958–1967) gilt als erste Grosssiedlung der Schweiz . Ein weiteres markantes Beispiel ist die Satellitenstadt Le Lignon in Vernier bei Genf (1962–1971). Ein wichtiger Aspekt für die architektonische Kraft dieser Ensembles ist ihre einheitliche Gestaltung. Werden sie saniert, droht diese Kraft in einem architektonischen Flickwerk unterzugehen. Beim Telli sorgt ein Ensembleschutz dafür, dass die architektonisch und städtebaulich wertvolle Anlage erhalten bleibt oder behutsam weiterentwickelt wird.

Als Alleineigentümerin der Zeilen B und C hatte die Winterthur-Nachfolgerin Axa bei der Sanierung einen etwas grösseren Spielraum und verbreiterte beispielsweise die Balkone. Auch die Anlagestiftung Turidomus überlegte sich, an ihren Häusern die Balkone zu verbreitern. Doch abgesehen von den zu hohen Kosten, hätte dies die Einheit der Wohnzeile beeinträchtigt. Vielmehr mussten die Architekten ein Konzept entwickeln, bei dem sich die sanierten Gebäudeteile möglichst wenig von den unsanierten unterscheiden und das anderen Eigentümern bei künftigen Sanierungen als Richtschnur dient.

Mehr Weite dank grösserer Verglasung

Tatsächlich lassen sich heute kaum Unterschiede zwischen den erneuerten Häusern 5 und 6 und ihren Nachbarn 4 und 7 ausmachen. Die Betonbrüstungen sind frisch gereinigt, die Lamellen des Sonnenschutzes glänzen heller, die braunrote Farbe der Abstellräume ist etwas kräftiger. Und wer genau hinschaut, sieht, dass ein feines Geländer die zu niedrigen Brüstungen erhöht. Selbst die neuen, dunkel lasierten Fichtenfensterrahmen unterscheiden sich nicht von den originalen, heute nicht mehr zulässigen Mahagonirahmen. Dass es gelungen ist, diese Neuerungen kaum wahrnehmbar zu gestalten, ist den zahlreichen sorgfältigen Bemusterungen von Farben und Materialien sowie der engagierten Begleitung durch die Stadtbildkommission zu verdanken.

In der Wohnung bemerkt man indes einen wesentlichen Unterschied zwischen den alten und den neuen Fenstern: Vor der Sanierung reichten nur die öffenbaren Flügel bis an den Boden, nun zieht sich die raumhohe Verglasung über die ganze Breite und erweitert so den Innenraum optisch bis auf die Loggia. Bei den Materialien wählten die Architekten Oberflächen und Farben, die in die Bauzeit der 1970er-Jahre passen: für die Böden Eichenparkett in den Zimmern und rotbraune Feinsteinzeugplatten in Küchen und Bädern, für die Wände Raufasertapeten oder helle Steinzeugplatten, für die Schränke ein hellgrauer Belag. Die in Holz gefassten Riffelgläser bei den halboffenen Küchen blieben erhalten.

Grösser war die Eindringtiefe in den Attikawohnungen des 9. und 10. Obergeschosses von Haus 5, die auch neu vermietet wurden. Hier wurden die Grundrisse optimiert, und im obersten Stock ein bislang isoliert gelegener Abstellraum zur Wohnung geschlagen. Bestehen blieben die Wasch- und Trockenräume im 1. Obergeschoss, die die Bauherrschaft als Begegnungsraum erhalten wollte.

Komplizierte Arbeiten im engen Takt

Weil die Häuser nicht komplett geleert wurden, und um die Einschränkungen für die Mieterinnen und Mieter möglichst gering zu halten, wurden die Arbeiten in kleine Etappen unterteilt: jeweils zwei Geschosse aufs Mal, von oben nach unten, zuerst Haus 6, dann Haus 5. Dafür wurde an beiden Fassaden auf zwei Masten je eine Hebebühne aufgestellt, die sich entsprechend dem Baufortschritt nach unten bewegte. Wie häufig bei Bauten aus dieser Zeit waren Materialien, Oberflächen und vor allem Klebe- und Dichtungsstoffe mit Asbest versehen, der fachgerecht entfernt und entsorgt werden musste. Der Ersatz der Fenster musste pro Wohnung in einem Tag passieren – zeitweise waren vierzig bis fünfzig Personen gleichzeitig auf der Baustelle beschäftigt.

Besondere Herausforderungen boten die Schnittstellen zu den Nachbarsbauten. Die Übergänge mussten klar definiert und die Arbeiten so ausgeführt werden, dass bei einer künftigen Sanierung der Nachbarhäuser keine neuen Eingriffe mehr nötig sind.

Bewährte Qualitäten mit neuem Komfort

Wer durch die Siedlung spaziert, ist überrascht von der grosszügigen, sorgfältig modellierten Landschaft, in die die vier Wohnhauszeilen eingebettet sind. Keine Autos weit und breit. Gedeckte Passagen führen den Zeilen entlang zu den farblich unterschiedlich gekennzeichneten Hauseingängen. Entsprechend dem Farbkonzept des Telli A markieren ein kräftiges Rot und Grün die beiden Eingänge der Pensimo-Häuser 5 und 6. In den sanierten Wohnungen sind die bewährten Grundrisse erhalten geblieben, doch die Ausstattung entspricht nun den neusten Anforderungen. Von ihren Loggien geniessen die Mieterinnen und Mieter wieder den Ausblick – für die nächsten Jahrzehnte ohne Baulärm, Staub und Umzugsstrapazen.