La spécificité des assainissements énergétiques dans le canton de Genève

Le canton de Genève occupe une place stratégique dans les portefeuilles immobiliers gérés par Pensimo Management AG. Avec Zurich, il fait partie des principaux marchés d’investissement du groupe et représente le deuxième canton le plus important en termes d’exposition immobilière. Cette concentration d’immeubles donne aux enjeux énergétiques, réglementaires et locatifs genevois une importance particulière dans la stratégie de gestion, de rénovation et de valorisation à long terme des portefeuilles managés par Pensimo.

Les rénovations énergétiques au croisement de plusieurs contraintes

La rénovation énergétique des immeubles à Genève se distingue d’une rénovation classique, car elle se situe au croisement de plusieurs contraintes : les objectifs climatiques cantonaux, la réduction des émissions de CO₂, la préservation et le développement de la valeur des portefeuilles, les attentes des investisseurs et la protection des locataires. Les projets de rénovation ne visent donc pas uniquement à moderniser des bâtiments vieillissants, mais à inscrire durablement les portefeuilles dans la trajectoire énergétique imposée par le canton.

Le cadre réglementaire, moteur du calendrier des rénovations énergétiques

À Genève, le calendrier des rénovations énergétiques ne dépend pas uniquement des priorités internes du propriétaire ou du rythme d’investissement d’un véhicule de placement. Il est aussi fortement influencé par le cadre réglementaire cantonal, en particulier par l’Indice de dépense de chaleur (IDC), qui permet d’identifier les immeubles les plus énergivores. Lorsque l’IDC dépasse les seuils fixés par l’Office cantonal de l’énergie (OCEN), le propriétaire doit engager des mesures d’amélioration, pouvant aller jusqu’à un assainissement énergétique complet. Aujourd’hui, un immeuble présentant un IDC supérieur à 800 MJ/m²/an, respectivement 222 kWh/m²/an, doit être assaini afin de revenir sous le seuil réglementaire. Ce seuil sera progressivement abaissé à 650 MJ/m²/an dès 2027, puis à 550 MJ/m²/an dès 2031, ce qui renforce la nécessité d’anticiper les rénovations.

Par ailleurs, le déploiement progressif de réseaux énergétiques structurants, notamment le chauffage à distance et GeniLac, qui valorise l’eau du lac Léman pour produire du chaud et du froid, peut également déclencher ou accélérer certains projets. Lorsqu’un immeuble se situe, ou se situera, dans une zone structurante, il sera tenu de s’y raccorder lors du remplacement de sa production de chaleur ou de froid. Dans ce cadre, Pensimo a cartographié l’ensemble des propriétés du groupe sur les cartes des réseaux structurants. En lien avec l’OCEN, Pensimo ajuste les plannings de rénovation afin de tenir compte au mieux des objectifs et obligations des différentes parties prenantes.

Incitations financières et fiscales pour les assainissements énergétiques

Le canton de Genève se caractérise également par des incitations financières particulièrement attractives. Les programmes de subventions soutiennent fortement les rénovations globales visant les standards de Haute Performance Énergétique (HPE) ou de Très Haute Performance Énergétique (THPE). Selon le type de bâtiment et le niveau de performance atteint, ces aides peuvent réduire de manière significative l’effort d’investissement. À cela s’ajoute un avantage fiscal important : les immeubles rénovés selon les standards HPE ou THPE peuvent bénéficier d’une exonération de l’Impôt Immobilier Complémentaire pendant vingt ans, sous réserve de l’attestation délivrée par l’OCEN. Pour les propriétaires institutionnels, ces mécanismes renforcent la logique économique des rénovations énergétiques et transforment la performance environnementale en levier de création de valeur à long terme.

Rénovations totales en site occupé

Sur le plan opérationnel, les rénovations énergétiques sont particulièrement complexes en raison de l’ancienneté du parc immobilier genevois et du taux d’occupation très élevé des immeubles. Les interventions concernent souvent l’enveloppe du bâtiment, la structure, les installations techniques devenues obsolètes, les intérieurs vétustes ainsi que le remplacement de productions de chaleur fossiles par des solutions non fossiles. Sauf exception, ces travaux prennent donc la forme de rénovations totales en site occupé. Chaque projet doit ainsi trouver un équilibre entre performance énergétique, coûts d’investissement, contraintes techniques, potentiel de subvention, possibilités de surélévation et maintien des locataires.

La réalisation de travaux en immeubles occupés constitue également un enjeu central. À Genève, la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR) assure un encadrement strict afin de préserver le parc locatif et de protéger les locataires. Ses principales exigences portent sur l’autorisation des travaux, la justification des investissements, le contrôle des loyers après rénovation et la protection des occupants pendant le chantier. Ces contraintes impliquent une coordination étroite entre les équipes « Construction Management » et « Portfolio Management », la gérance et les autorités, notamment l’Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF).

La gérance intégrée, un atout

Dans ce contexte, la présence de Regimo AG au sein du groupe Pensimo représente un avantage important. Une gérance intégrée favorise une information plus transparente, une meilleure anticipation des réactions des locataires et une gestion plus efficace des contraintes liées à la LDTR. Elle limite aussi les conflits d’intérêts pouvant apparaître lorsque les acteurs sont externalisés et facilite une prise de décision plus rapide entre propriétaire, gérance et équipes de projet.

Nouvelles exigences en matière d’énergie grise et de matériaux de construction

Enfin, une nouvelle exigence se dessine avec le Règlement concernant l’empreinte carbone des matériaux de construction (RECMC), adopté le 15 octobre 2025 et entré en vigueur le 22 octobre 2025. Ce règlement, fondé sur les articles 117 et 118 de la Loi sur les constructions et les installations diverses (LCI), introduit progressivement la prise en compte de l’énergie grise dans les constructions neuves et les rénovations importantes. Dès 2027, l’État appliquera ces exigences à ses propres bâtiments ; dès 2029, tout projet concerné devra présenter un concept bas carbone ; puis, dès 2034, des valeurs maximales d’empreinte carbone deviendront contraignantes. Pour les rénovations, cela implique d’anticiper le réemploi, le recyclage, le choix de matériaux à faible empreinte carbone et le calcul de l’impact sur l’ensemble du cycle de vie, selon la norme SIA 390/1.

Ce dispositif place Genève dans une position pionnière en Suisse, en faisant du canton l’un des premiers à intégrer de manière aussi structurée l’empreinte carbone des matériaux et l’énergie grise dans le cadre réglementaire applicable aux constructions et aux rénovations importantes.

Genève, marché clé de la transformation énergétique

La rénovation énergétique des immeubles gérés par Pensimo à Genève constitue ainsi un exercice particulièrement exigeant. Elle combine contraintes climatiques, exigences réglementaires, infrastructures énergétiques cantonales, incitations financières, protection des locataires et objectifs patrimoniaux. La forte présence de Pensimo dans le canton fait de Genève un territoire clé pour démontrer qu’une rénovation énergétique ambitieuse peut à la fois réduire l’empreinte carbone, sécuriser la valeur des actifs et répondre aux attentes d’un marché immobilier institutionnel de plus en plus complexe, mais aussi plus durable et résilient.