Fünf Fragen an Jürg Tobler
– Stiftungsrat

Herr Tobler, sie sind seit vielen Jahren in verschiedenen Immobilienanlagestiftungen der Pensimo engagiert.  Wie beurteilen Sie die Entwicklung der Anlagegefässe aus der Sicht der Pensionskasse Stadt Zürich? Was unterscheidet Pensimo von anderen Anlagestiftungen? 
Für uns verläuft die Entwicklung der Pensimo-Gefässe sehr positiv. So konnten wir vor allem über die mitinitiierte Anlagegruppe Urban & Mixed-use der Anlagestiftung Turidomus auch in Boomzeiten Mittel platzieren. Die wesentlichen Unterschiede zu anderen Anlagestiftungen sind das hohe Mass an Mitsprachemöglichkeiten und die tiefen Kosten. Beides ist wesentlich eine Folge davon, dass die Pensimo Management AG den zehn grössten Anlegerinnen gehört.

Sie sind Leiter des Geschäftsbereichs Anlagen der Pensionskasse Stadt Zürich. Welche Erwartungen hat Ihre Pensionskasse an die Anlageklasse Immobilien? 
Im Rendite-Risiko-Spektrum ordnen wir die Immobilien zwischen den Obligationen und Aktien ein. Ein wichtiger Aspekt ist für uns, dass die Mieten an die Teuerung gekoppelt sind. Die Pensionskasse Stadt Zürich kennt ein kollektives Leistungsziel, weshalb wir die Lohnteuerung laufend in die Altersguthaben einbauen müssen. Hier helfen uns die Immobilien sehr gut. Und die Schweizer Immobilien haben – zumindest in der Vergangenheit – auch gut als Diversifikator gegenüber den Aktienanlagen gewirkt.

Die Immobilienanlagestiftung Testina investiert international in aussichtsreiche Anlagesektoren. Was sind die besonderen Herausforderungen globaler Immobilieninvestments?   
Die ausländischen Immobilien funktionieren anders als die schweizerischen. Dies gilt erstens für die Nutzungsarten, wo im Ausland der kommerzielle Anteil sehr viel grösser und der Wohnanteil markant kleiner als in der Schweiz ist. Zweitens gilt das für die Bewertungen von Bestandsportfolios, die im Ausland deutlich stärker auf ein sich veränderndes Marktumfeld reagieren als in der Schweiz. Dies zeigte sich beispielhaft beim Zinsanstieg von 2022, der im Ausland grosse Abwertungen zur Folge hatte, wogegen bei den Schweizer Bestandsportfolios kaum etwas passiert ist. Drittens ist man als Anlegerin meistens weiter weg von den Immobilien als bei den Anlagestiftungen, die direkt investieren. Die ausländischen Immobilienmärkte erlauben aber eine willkommene Diversifikation im Gesamtvermögen und sind viel liquider als der Schweizer Markt.

Wie wichtig ist der Pensionskasse Stadt Zürich eine nachhaltige und klimagerechte Ausrichtung des Immobilienportfolios? Wo stehen aus Ihrer Sicht diesbezüglich die Anlagegefässe der Pensimo-Gruppe heute?  
Dies ist für uns seit langem ein wichtiges Anliegen. Neben der Dekarbonisierung der Immobilienportfolios legen wir auch grossen Wert auf die soziale Nachhaltigkeit. Wir wünschen insbesondere, dass bei Sanierungen auf Leerkündigungen, soweit technisch möglich, verzichtet wird und dass mit den Mieterinnen und Mietern gerade auch im Fall von Sanierungen fair umgegangen wird. In beiden Themen steht die Pensimo-Gruppe heute gut da, was wir sehr schätzen.

Wo sehen Sie in Zukunft die grössten Herausforderungen für institutionelle Immobilieninvestoren? 
Wie bei allen Anlagen gibt es auch bei den Immobilien Risiken, wozu nicht zuletzt auch regulatorische Veränderungen gehören. Die stark durch den Arbeitsmarkt bzw. die Zuwanderung getriebene hohe Nachfrage nach Mietwohnungen im Verbund mit Hindernissen für Neubauten führt immer mehr zu mietrechtlichen Eingriffen, die das Ertragspotenzial schmälern können. Gleichzeitig besteht längerfristig das Risiko, dass ein allfälliges Ausbleiben der Zuwanderung insbesondere in periphereren Lagen zu Leerständen führen könnte. Im Ausland bestehen aufgrund der verbreitet hohen Staatsverschuldungen steuerliche Risiken. Zudem haben aufgrund des Internet-Handels und der Corona-Pandemie die vordem zentralen Sektoren Büro und Verkauf massiv an Bedeutung und Wert verloren. Der Anteil von Logistik und ähnlich ist in den allermeisten Immobilienfonds inzwischen markant grösser als ihr Anteil am Flächenangebot.

Über Jürg Tobler
Dr. Jürg Tobler ist Leiter Geschäftsbereich Anlagen und stellvertretender Vorsitzende der Geschäftsleitung der Pensionskasse Stadt Zürich, die für 60 Tausend Versicherte rund 23 Milliarden Vermögen verwaltet. Der promovierte Volkswirt ist Stiftungsrat der Anlagestiftungen Turidomus sowie Pensimo und Vizepräsident des Stiftungsrats der Testina, deren Anlagekommission er präsidiert. Jürg Tobler engagiert sich seit 2007 bei Pensimo.